Wohnimmobilien: sechs Dinge, die wir aus unseren internationalen Erfahrungen im Wohnimmobiliensektor gelernt haben

Es ist allgemein bekannt, dass sich ​Immobilien für eine effektive Diversifikation eignen. Ihre niedrige Korrelation mit anderen Anlageklassen, die zuverlässigen Ertragsströme und das Wertzuwachspotenzial sind attraktive Eigenschaften für Investoren. Für jene, die ihrem Portfolio einen zusätzlichen Grad an Diversifikation verleihen möchten, können Wohnimmobilien eine gute Alternative darstellen. Sie sind in der Regel weniger volatil als Gewerbeimmobilien und bieten den Vorteil attraktiver langfristiger Renditen. Darüber hinaus bieten Wohnimmobilien sehr solide Fundamentaldaten hinsichtlich Angebot und Nachfrage, besonders in führenden europäischen Städten. Das Angebot hält mit dem rasanten Bevölkerungswachstum nicht Schritt, was sich wiederum positiv auf die langfristigen Mieten und die Wertentwicklung auswirkt. Auch negative Auswirkungen durch technologische Veränderungen – wie beim Einzelhandel etwa die Bedrohung durch das Wachstum beim Onlineshopping – sind bei Wohnimmobilien weniger wahrscheinlich.

Nur sehr wenige Fondsmanager besitzen Erfahrung mit der Verwaltung grosser internationaler Wohnimmobilienportfolios. Während einige Märkte wie Deutschland und die Niederlande bereits seit Langem einen privaten Mietwohnungssektor aufweisen, in welchem sich institutionelle Anleger engagieren können, stecken andere Märkte wie Grossbritannien, Spanien und Irland diesbezüglich noch in den Kinderschuhen. So können wir viel daraus lernen, wenn wir Wissen über die verschiedenen europäischen Wohnungsmärkte teilen und die in einzelnen Märkten erfolgreichen Managementerfahrungen – soweit rechtlich möglich – in andere Länder übertragen. Hierbei müssen wir uns von Vorurteilen lösen, die auf Erfahrungen aus einzelnen nationalen Wohnungsmärkten beruhen. Wir empfehlen, die bewährten Praktiken unterschiedlicher nationaler Wohnungsmärkte zu nutzen, um die besten risikobereinigten Renditen für Anleger zu erwirtschaften.

  1. Eine effiziente Gebäudeplanung ist der Schlüssel zur Maximierung des Nettoertrags

    Unsere Erfahrungen in Deutschland, wo wir über 100 Wohnimmobilien halten, sprechen dafür, dass sich grosse, moderne und zweckmässig gestaltete Wohngebäude guter Bauqualität, die privat vermietet werden, ausgesprochen effizient betreiben und verwalten lassen und gleichzeitig eine minimale Differenz zwischen Brutto- und Nettomietertrag (Mietertrag des Anlegers nach Abzug der Kosten) bieten. Bei diesen Wohneinheiten handelt es sich um „geschlossene“ Wohnblöcke, d. h. um Einheiten, die jeweils einen einzigen Eingang besitzen, und nicht um eine Reihe von kleinen, individuellen Einheiten/Blöcken, wie es im britischen „Buy-to-let“-Sektor für Privatanleger (Markt für gezielt zu Vermietungszwecken erworbene Mietimmobilien) üblich ist. Sie sind vollständig im Besitz des Anlegers und keine bunt gemischten Blocks, in denen die einzelnen Wohneinheiten an private Anleger verkauft werden (wie es teilweise in den Niederlanden der Fall ist). Der gemeinsame Zugang und ein einziger Aufzugskern führen zu weniger Platzverlust durch Treppenhäuser, Innenhöfe und Flure. Dies reduziert die Instandhaltungskosten. Zudem lassen sich Wohnungen, in denen alle Schlafzimmer eine vergleichbare Grösse besitzen, wesentlich leichter vermieten, da sie besser von mehreren Personen bewohnt werden können.

    Unsere Erfahrungen in Deutschland zeigen, dass sich der Bruttoertrag bei diesen neugebauten Wohnblöcken lediglich um 15 % reduziert. Dieser Wert steht im starken Kontrast zu einem Durchschnitt von über 30 % für den deutschen börsenkotierten Sektor insgesamt. Bei älteren Objekten mit einer kleinen Anzahl von Wohneinheiten sind die Mieten niedriger und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Ertrag wesentlich höher. Hier kann die Differenz zum Bruttoertrag bis zu 60 % betragen.

  2. Längerfristige Mietverhältnisse sind wünschenswert

    Eine weitere Lehre, die wir aus den Verhältnissen in Deutschland gezogen haben, ist, dass längere Mietverhältnisse zu geringeren Kosten führen, wodurch sich insgesamt wesentlich höhere Nettoerträge erzielen lassen. Man sollte Mieter wie Kunden behandeln, damit sie längerfristig in einem Mietobjekt bleiben möchten. Wenn man zehn Jahre lang an denselben Mieter vermietet – statt jeweils ein Jahr an zehn verschiedene Mieter –, kann man seinen Gesamtertrag effektiv um 50% steigern – insbesondere aufgrund von weniger Leerständen, geringeren Vermietungsaufwendungen sowie niedrigeren Verwaltungs- und Renovierungskosten in Zusammenhang mit Mieterwechseln.

    Auf eine hohe Fluktuation von Mietern zu setzen, um höhere Mietpreise zu erzielen, was in Grossbritannien eine gängige Praxis ist, könnte aufgrund der höheren Renovierungskosten, Gebühren und Leerstände und der begrenzten Möglichkeiten zur kurzfristigen deutlichen Erhöhung der Mieten teuer zu Buche schlagen. In Deutschland liegen unsere Fluktuationsraten bei hochwertigen Neubauprojekten unter 10 % p. a. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Mietdauer mehr als zehn Jahre beträgt.

  3. Keine Angst vor Indexierung

    In Grossbritannien fürchten sich die Anleger vor langfristigen, indexierten Mietverträgen. Sie bevorzugen jährliche, marktorientierte Bewertungen mit dem Potenzial für hohe Miet- und Ertragssteigerungen. Durch die Kopplung der Mieterhöhungen an die Inflation könnte jedoch unter Umständen ein insgesamt höherer Nettoertrag erzielt werden. Denkbar wäre eine wohlüberlegte/angemessene Form der Mietpreisbindung.

    Darüber hinaus erscheinen anhaltende, deutliche Mietpreissteigerungen in Grossbritannien wenig wahrscheinlich, da die Mieten, vor allem in London, bereits hoch sind und die Grenzen der Erschwinglichkeit allmählich ausgereizt sind. Schon jetzt ist die Wachstumsrate der Mieten in England niedriger als gemeinhin angenommen: So betrug sie ausserhalb von London in den letzten zehn Jahren durchschnittlich gerade einmal 1,6 % p. a.

    Mieter neigen ebenfalls dazu, Mietverträgen mit Indexierung vorzuziehen, da die Mietpreiserhöhungen moderat und vorhersehbar sind, was ihnen Sicherheit bietet. Dies motiviert sie dazu, wesentlich länger in einem Mietobjekt zu bleiben. Das sieht man in Deutschland, wo die Indexmieten die Norm darstellen.

  4. Mietpreis- und Kapitalwachstum könnten höher ausfallen als erwartet

    Ein Bereich, in dem kontinentaleuropäische Anleger von Grossbritannien lernen könnten, ist unserer Meinung nach, dass das Mietpreis- und Kapitalwachstum mitunter stärker sein kann, als auf der Grundlage von historischen Erfahrungen anzunehmen wäre. In Deutschland blieben die Miet- und Kapitalwerte bis vor ca. fünf Jahren über einen Zeitraum von ungefähr 20 Jahren ausgesprochen stabil. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den grössten deutschen Städten infolge des rasanten Bevölkerungswachstums und der verhaltenen Neubautätigkeit ist jedoch derart ausgeprägt, dass die Miet- und Kapitalwerte deutlich gestiegen sind. Allerdings denken wir auch, dass die Mieten noch verhältnismässig erschwinglich sind und dass sich dieses Wachstum noch für viele Jahre fortsetzen könnte – wie es in Grossbritannien der Fall war.

  5. Einführung neuer Technologien

    Lehren lassen sich auch aus den USA ziehen, wo bereits seit Jahrzehnten Milliarden Dollar schwere, privat vermietete Mehrfamilienhäuser von börsenkotierten institutionellen Investoren verwaltet werden. Durch den Einsatz neuer Technologien können Portfolios wesentlich effizienter geführt werden, da sie eine schnellere Vermietung, ein besseres Ertragsmanagement und eine schnellere Abwicklung der Kommunikation mit den Kunden ermöglichen. Bürokratie und Personalkosten gehen zurück und zudem sind beispielsweise durch die Verwendung von Schlüsselanhängern für den automatischen Zugang und Online-Rundgängen weniger Besichtigungen vor Ort erforderlich. Das Ertragsmanagement wird durch eine automatisierte, nachfrageorientierte Preismodellierung verbessert, die dabei hilft, Möglichkeiten zur Mietpreissteigerung zu identifizieren, wenn die entsprechende Nachfrage hoch ist.

    Wir glauben, dass wir noch ganz am Anfang dieser Entwicklung stehen. Unserer Meinung nach sollten Anleger diese Entwicklung genauestens im Auge behalten, da sie möglicherweise das Potenzial besitzt, die Erträge massgeblich zu erhöhen und Ineffizienzen zu reduzieren. Auch die Datenmengen, die Verwaltern von Wohnimmobilienportfolios zur Verfügung stehen, wächst kontinuierlich, sodass die hieraus resultierenden Entscheidungen immer ausgefeilter werden.

    Unsere skandinavischen Portfolios zeigen, dass ferngesteuerte und prognosegestützte Heizungsoptimierungssysteme die Energiekosten deutlich senken können. Dies ist gerade in Schweden besonders wichtig. Denn dort tragen die Vermieter die Heizkosten, die aufgrund des kalten Klimas beträchtlich sein können.

  6. Kenntnisse über die örtlichen Gegebenheiten sind entscheidend

    Die nationalen Wohnungsmärkte in Europa unterscheiden sich stark voneinander und können unerfahrenen Anlegern unliebsame Überraschungen bereiten. Beispielsweise werden in Deutschland die Kosten für Heizung, Strom, Reinigung und Versicherung grösstenteils vom Mieter getragen. In anderen Märkten, wie zum Beispiel Schweden, kommt hingegen der Vermieter für die meisten Kosten auf. Es ist unerlässlich, sich sämtlicher Kosten bewusst zu sein, da die Spanne zwischen dem Bruttoertrag (der Miete, die der Mieter zahlt) und dem Nettoertrag (den der Vermieter nach Abzug von Kosten und Abzügen aufgrund von Leerständen und Aufwendungen erhält) gross sein kann. Entscheidend ist, Erträge auf einer einheitlicher Grundlage zu kapitalisieren.

Deutschland ist insofern wesentlich effizienter weil die Spanne zwischen Brutto- und Nettoerträgen kleiner ist, da mehr Kosten von den Mietern getragen werden. Andererseits gibt es nur begrenzte Möglichkeiten, die Nettoerträge zu steigern. In anderen Ländern, in denen die Vermieter mehr Kosten übernehmen, gibt es möglicherweise mehr Spielraum für eine Steigerung des Nettoertrags, indem die Effizienz des Portfoliomanagements verbessert wird – zum Beispiel durch die Nutzung von Skaleneffekten und neuen Technologien.

Zum Schluss möchten wir noch auf einige Ansätze hinweisen, die wir einheitlich in unseren gesamten europäischen Wohnimmobilienportfolios anwenden. Wir haben überall eine starke Präferenz für Wohnimmobilien an „AAA“-Standorten, die Erschwinglichkeit (Affordability), guten Zugang (Accessibility) und Annehmlichkeiten (Amenity) verbinden. Ein tiefgehendes Verständnis der genannten Faktoren auf Anlageebene ist der Schlüssel für erfolgreiche Investitionen im Wohnimmobilienbereich.


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